某个人独资企业是由以个人财产设立的，由于还有一份固定工作，所以他聘用管理企业事务，并签订了委托合同，约定20万元以下的经营事务可以自行处理，涉及20万元以上的则要经过同意方可实施。与甲企业洽谈一项租赁合同，以个人独资企业的名义租用甲的机器设备9个月，租金在租赁期满时给付，对这些约定，双方没有订立书面合同，但订立了另一个书面的担保合同，以个人独资企业的厂房（市价30万元）作为履行付款义务的担保，并进行了抵押登记。在个人独资企业使用过程中，这些机器设备经常出现故障，当要求维修时，甲企业以其未支付租金为由拒绝， 为了维持生产的正常运行，只能自行维修，费用累计为l万元。3个月后，由于个人独资企业经营业务发生了调整，将该机器设备租给了乙企业使用，甲企业知道后，以个人独资企业未征求其同意为由，要求解除合同，并要求其支付相应的租金。双方僵持不下。个人独资企业经营状况不断恶化，解散了企业，甲企业此时才知道已将用于抵押的厂房变卖给。 要求：根据以上资料，回答下列问题： (1)与甲企业签订的担保合同是否有效？请说明理由。 (2)个人独资企业支付的维修费用应当由谁来承担？ (3)个人独资企业能否在不需要使用这些机器设备时随时解除租赁合同？请说明理由。 (4)甲企业以擅自转租为由解除合同是否成立？ (5)甲企业应如何实现其抵押权？