分析下述评估报告，指出其中存在的问题，并加以说明。 ××市酒家评估报告 一、评估单位：房地产估价公司 二、委托单位：康达工贸公司 三、评估期日：1995年8月1日～1995年8月30日 四、评估目的：为人股评估房地产价格 五、评估人员：(略) 六、评估原则与依据：(略) 七、酒家概况： 酒家位于××市江南大道1号，所处地段优越，交通便利。酒家共二层，砖混结构，外墙为铝合金玻璃幕墙。首层为大餐厅，建筑面积305m2，内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙，大理石地板，轻钢龙骨石膏板吊顶，主要经营自助火锅，每位消费20元；二层为包厢，建筑面积450m2，每问楼面铺地毯，内墙挂彩色壁毯，每间设有29英寸彩电并配有卡拉OK单放机和旋转彩灯，菜肴以川菜风味为主，平均每位消费40元。 酒家占地500m2，土地使用年限为40年，从1990年8月30日起至2030年8月30日止。 八、评估过程： 1．选择评估方法：考虑到酒家收益比较稳定，其收益状况在同类酒家中属中等水平，故选用收益还原法。其计算公式为： 评估价格(式中：A：年总收入，C：年总支出，r：土地还原利率，n：收益年期)。 2．确定还原利率：根据市统计局提供资料，列表如下： 对上表数据进行分析后，拟定以其平均值作为还原利率比较合适： r=(13%+15%+15%+15%+12%)÷5=14% 3．计算年总收入 (1)首层大餐厅有200个座位，每天中午晚上两次营业，上座率均为65%，每人次自助火锅消费20元，一年按350天计算则一年总收入为： 200×2×65%×20×350=1820000(元) (2)二层有20间包厢，每间包厢平均6个座位，每天按中午、晚上两次营业计算，平均每次上座率70%，每人次平均消费40元，一年按350天计算，则一年总收入为： 20×6×2×40×350=3360000(元) (3)年总收入为：1820000+3360000=5180000(元) 4．计算年总支出 (1)营业税及附加：按总收入的5.5%计算 5180000×5.5%=284900(元) (2)餐饮成本(原材料、能源、人工工资及福利费等)：按总收入的50%计算 5180000×50%=2590000(元) (3)管理人员工资：40人，每人每月400元，则 400×40×12=192000(元) (4)综合管理费：每年按总收入的5%计算 5180000×5%=259000(元) (5)保险费：按投保金额200万元的0.3%计算 200000×0.3%=6000(元) (6)固定资产折旧费：按注册资金800万元的9%计算 8000000×9%=720000(元) (7)广告宣传费：按总收入的0.5%计算 5180000×0.5%=25900(元) (8)房屋及设备更新：按注册资金的1%计算 8000000×1%=80000(元) (9)人员培训费：按总收入的0.5%计算 5180000×0.5%=25900(元) (10)其他费用：按总收入的5%计算 5180000×5%=259000(元) (11)年总支出为4442700元 5．评估价格计算 根据公式 九、评估结论： 经采用收益还原法评估，酒家房地产在评估日期的市场价格为489.7万元。 房地产估价公司(公章) 1995年8月30日