某土地估价机构接受委托,对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该面积为 100 亩,红线内外均已达到“五通一平”开发程度,征收前的地类为水田和旱地。估价师在进行现场勘察和市场调查后,得到了 4 个交易实例( A 、 B 、 C 、 D ) (见下表): 待估 A B C D 土地用途 工业 工业 工业 工业 工业 交易日期 06 年7月 06 年12月 05 年8月 06 年4月 03 年5月 交易情况 拍卖 招标 协议 拍卖 协议 剩余使用年限 50 45 47 46 43 区域因素 距区域中心距离 7 公里 5 公里 6 公里 4.5 公里 8 公里 距火车站距离 4 公里 3 公里 2 公里 7 公里 3 公里 产业集聚度 一般 较高 高 较低 低 环境优劣度 有一定污染 污染小 有一定污染 污染小 污染较重 基础设施 五通一平 五通一平 三通一平 五通一平 五通一平 个别因素 面积 100 亩 76 亩 140 亩 60 亩 45 亩 形状 不规则 较规则 规则 较规则 规则 容积率 1.3 0.8 1.2 0.9 1.3 交易价格 —— 490 430 480 405 此外,估价师还获取了以下资料和信息: (1)根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果,从2003年5月至2006年12月,工业用地价格指数每月平均上涨0.5个百分点; (2)如果与拍卖交易方式相比,招标和协议方式成交价格分别低3%和5%; (3)以待估距区域中心距离为基准,其它距区域中心距离每增加(或减少)1公里,价格对比指数减少(或增加)2%; (4)以待估距火车货运站距离为基准,其它距火车货运站距离每增加(或减少)1公里,价格对比指数减少(或增加)1%; (5)以外达到“五通”的开发费用为基准,每增加(或减少)“一通”,价格对比指数增加(或减少)2%; (6)假定产业集聚度分为低、较低、一般、较高、高5个等级,以待估为基准,其它产业集聚度每上升(或下降)一个等级,价格对比指数上升(或下降)1%; (7)假定环境优劣度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级,以待估为基准,其它环境优劣度每上升(或下降)一个等级,价格对比指数上升(或下降)2%; (8)面积对土地价格的影响程度不显著,忽略; (9)假定形状分为不规则、较规则、规则三个等级,以待估价为基准,其它每上升(或下降)一个等级,价格对比指数上升(或下降)2%; (10)以待估为基准,其它容积率与其相比每增加(或减少)0.1,其价格对比指数增加(或减少)0.5%; (11)土地还原利率为6%。 请根据上述资料和素材完成如下任务: 1 .假定待估各个因素的价格对比基准指数为100,将上述交易实例与待估进行比较,补充完成如下“因素条件价格对比指数表”。 待估 A B C D 交易日期 100 102.5 81 交易情况 100 97 100 区域因素 距区域中心距离 100 102 105 距火车站距离 100 101 102 97 101 产业集聚度 100 102 99 环境优劣度 100 102 98 基础设施 100 100 100 100 个别因素 面积 100 100 100 100 100 形状 100 104 104 容积率 100 97.5 98 2. 根据上述资料,以及完成的“因素条件价格对比指数表”中的有关信息,计算并确定待估单价(提示:比准价格的确定采用简单算术平均法)。