某房地产开发2000年12月通过出让方式，以1600元/㎡的价格取得10000㎡的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日～2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000㎡；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/㎡减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数。并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。 资料与参数表 名 称 参数值 名 称 参数值 契税税率 4% 该区域同类住宅用地招标拍卖 的平均出让价格 1600元/㎡ 营业税、城市维护建设税和教育费附加 5.5% 同类建筑物重置价格 1000元/㎡ 专业费用率 建筑物建造成本的6% 土地报酬率 5% 一年期贷款年利率 6% 管理费用 30元/㎡ 直接成本利润率 20% 销售费用率 2.5%评估测算如下（节选） 1．土地的年期修正系数K K=[1-/（1+5%）67]/[1-/（1+5%）70]=0．9946 2．土地取得成本 10000㎡×600元/㎡×0．9946=15913600元 3．开发成本 ①建筑物建造成本： 12000㎡×1000元/㎡=12000000元 ②专业费用： 12000000元×%=720000元 ③上缴市政配套建设费等： 12000㎡×00元/㎡×（1-30%）=2520000元 ④开发成本小计： 12000000元+720000元+2520000元=15240000元 4．管理费用 12000㎡×30元/㎡=360000元 5．投资利息 正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金，则投资利息为 15913600元×[（1+6%）-1]+（15240003+360000）元×（1+6%）05-1]=1415999元 6．开发利润 （15913600+15240000）元×20%=6230720元 7．销售税费 （5913600+15240000+360000+1415999+6230720）元×8%=39160319元×8%=3132826元 8．评估价值 总价值：（39160319+3132826）元×（1+4%）=42293145元×（1+4%）=43984871元。 单位价值：3665元/㎡。