某房地产开发 2000 年 12 月通过出让方式,以 1200 元/m2 的价格取得 10000m2 的国有土地使用权, 土地用途住宅,土地使用年限自 2001 年 1 月 1 日至 2070 年 12 月 31 日,规划房屋建筑面积 12000m2: 该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计 300 元/m2 减免 30%的政策优惠;项目全部以房地 产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的价值时的资料与参数,并拟 以成本法评估项目竣工日 2003 年 12 月 31 日该房地产的市场价值。 资料与参数表 名称 参数值 名称 参数值 契税税率 4% 该区域同类住宅用地招标拍卖的平 均出让价格 1600 元 /m2 营业税、城市维护建设税和教 育费附加 5.5% 同类建筑物重置价格 1000 元 /m2 专业费用率 建筑物建造 成本 的 6% 土地报酬率 5% 一年期贷款年利率 6% 管理费用 30 元 /m2 直接成本利润率 20% 销售费用率 2.5% 评估测算如下(节选): 1.土地年期修正系数 K: K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1/(1+5%)70]=0.9946 2.土地取得成本: 10000×1600×0.9946=15913600 元 3.开发成本: 112000×1000=12000000 元 212000000×6%=720000 元 3上缴市政配套建设费等:12000×300×(1-30%)=2520000 元 4开发成本小计:12000000+720000+2520000=15240000 元 4.管理费用: 12000×30=360000 元 5.投资利息正常建设期为 1 年,土地取得成本设定在建设期初一次性投入,开发成本和管理费用在建 设期内均匀投入,资本金视同借入资金;则投资利息: 15913600×[(1+6%)-1]+(15240000+360000)×[(1+6%)0.5-1]=1415999 元 6.开发利润:(15913600+15240000)×20%=6230720 元 7.销售税费: (15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%=39160319319×8%=3132826 元 8.评估价值: 总价值=(39160319319+3132826)×(1+4%)=42293145×(1+4%)=43984871 元 单位价值=43984871÷12000≈3665 元/m2