致委托(略) ××别墅房地产估价结果报告(略) ××别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方 ××市恒通房地产开发公司。 二、受理估价方 ××市房地产估价事务所。 三、估价目的 为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。 四、估价时点 2004年4月15日。 五、估价对象概况 (一)××市概况(略) (二)××别墅项目概况 1．土地情况 ①土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。 ②土地总面积70000m2。 ③用途：别墅及配套设施。 ④108栋别墅，建筑总面积35285m2。 其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。 2．地上物情况 该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D4型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。 六、估价采用的方法和步骤 (一)采用的估价方法为市场比较法、成本法和假设开发法。 (二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 七、计算过程 (一)方法一：房地分别估价 1．土地估价采用成本法与市场比较法两种进行估价，综合平均得出土地评估价格。 ①利用成本法进行土地估价 计算公式土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为396元/m2，土地开发费用为158元/m2，土地使用权出让金为2770元/m2。以上3项合计为3324元/m2。 ②利用市场比较法进行土地估价 可比实例情况与参数修正情况分别见表4-10、表4-11。 根据测算，上述3个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果。 比准价格=(3410+3474+3230)/3元/m2=3371元/m2 成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出 土地单价：(3324+3371)/2元/m2=3348元/m2 ③土地估价综合结果 土地总价=土地单价×土地总面积=3348×70000元=23436万元 2．别墅建筑物估价 别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。 ①据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。 ②根据建筑情况分别求出己完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428×35285元=12095.7万元 根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%元/m2=1714元/m2 ③现有别墅建筑物价格 (3428×7548+1714×2830)元=3072.51万元 ④别墅现有房地产价格 (23436+3072.51)万元=26508.51万元 (二)方法二：别墅项目整体估价 根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。 1．别墅总楼价 市场研究分析(略) 据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，完工后的总楼价为11200×35285元=39519.2万元 2．销售税费(含买卖手续费、代理及广告费、营业税及附加、所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%万元=3951.9万元 3．建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格一现有别墅建筑物价格即 (12095.7-3072.51)万元=9023.19万元 4．别墅现有房地产价格=(39519.2-3951.9-9023.19)万元=26544.11万元 八、估价结论 以上两种估价思路的估价结果如表4-12： 估价结果为别墅现有房地产总价格为26526.31万元。 九、附件，说明，其他资料(略)