2007年9月，河北省三集团仍然处在其辉煌的顶峰，三集团在此时准备购入一台先进的进口生产设备，需要550万元现金。经过董事会决议，以三集团下属的一间厂房作为抵押，向银行贷款。因此三集团财务部经理于11月10日，向河北石家庄市X银行提交了贷款申请。 X银行的负责此项业务，已经同三集团的财务经理开展了多项业务，一直保持着良好的关系。当再看三集团的抵押贷款申请时，基本上同意这项贷款，但是他对抵押贷款的抵押物有些担忧。三用来作为抵押物的厂房已经有8年的历史，其账面价值为500万，该厂房的实际价值要小于其账面价值。但是，通过与三集团的几次业务，认为三集团一直都是一个信用良好、业绩不错的企业，因此，就同意这项以账面价值为500万元的厂房作为抵押物为期1年的抵押贷款。 2008年9月，三集团因'毒奶粉'事件，面临破产，无力偿还X银行的550万元的抵押贷款本息。因此X银行按合同得到了三集团下属的这家账面价值为500万元的厂房，并准备出售这家厂房来弥补损失。但是，对该厂房重新估值后，X银行发现这家厂房的市场价值只有330万元，X银行蒙受了损失。 试回答下列问题： 1.商业银抵押贷款中抵押物应具备什么条件? 2.根据案例，X银行在对三集团的这项抵押贷款业务操作中涉及了哪几个操作要点，其存在着怎样的问题?