某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行生产，土地面积6000m2，建筑面积4800m2，出让年限50年。该企业对地上建筑物办理了财产保险，根据《保险合同》规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的80%进行赔偿。2004年4月，因生产事故造成地上建筑物毁损70%，该企业向保险公司提出索赔。保险公司经过核实，认为符合理赔条件，特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估，并确定理赔额度。为此，该估价机构搜集了如下可用资料。 (1)该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为：实例A为1250元/平方米，实例B为1420元/平方米。 (2)该地块所处区域于2003年10月出租的一工业厂房(实例C)，房地年出租净收益为 105元/平方米，可收益年限50年。 (3)该地块与三个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如表11-4，表中数值表示各案例条件与待估房地产比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件比待估房地产好。 表11-3 地块与比较实例的影响因素修正指数比较因素 (4)该地块所处区域目前征地费(包括土地取得相关税费)为18万元/亩，土地开发费 1.5亿元/km2，土地开发周期为1年，当地银行贷款利率6%，土地开发利润率12%，土地增值收益率20%，土地还原利率7%，综合还原利率8%。